هاتفخبر- سیدحسین ضیابری سیدین – برخی از کارشناسان بخش مسکن می‌گویند سرمایه‌گذاری در بازار املاک تهران، یافتن شغل و فرار از ریزگرد‌ها اصلی‌ترین انگیزه‌های مهاجرت از شهرهای جنوبی و مرکزی به پایتخت و از پایتخت به شهرهای شمالی است و بنا بر این گفته واسطه‌های ملکی در یکی دو سال اخیر از طریق خرید و فروش املاک در تهران و استانهای شمالی به سودهای سرشار دست یافته‌اند.
هاتفخبر- سیدحسین ضیابری سیدین – برخی از کارشناسان بخش مسکن می‌گویند سرمایه‌گذاری در بازار املاک تهران، یافتن شغل و فرار از ریزگرد‌ها اصلی‌ترین انگیزه‌های مهاجرت از شهرهای جنوبی و مرکزی به پایتخت و از پایتخت به شهرهای شمالی است و بنا بر این گفته واسطه‌های ملکی در یکی دو سال اخیر از طریق خرید و فروش املاک در تهران و استانهای شمالی به سودهای سرشار دست یافته‌اند. به گزارش «هاتفخبر» خرید املاک در استان گیلان به وسیله‌ی غیربومیاتن به شدت افزایش یافته و طبق آمار سامانه‌های ملکی بیشترین تقاضا برای خرید آپارتمان به وسیله‌ی غیربومیها به ترتیب مربوط به استانهای لرستان، مازندران، البرز، خوزستان، اصفهان، گیلان، آذربایجان شرقی، فارس و خراسان رضوی بوده است. افزایش مهاجرت می‌تواند ناشی از دو دلیل عمده‌ی «کمبود آب» و «پدیده گرد و غبار» شهرهای مرکزی و جنوبی ایران به محدوده‌ی شهری تهران و البرز و شمال کشور مربوط باشد. با اینکه آمار نفوس و مسکن سال ۱۴۰۰ هنوز ارائه نشده و سرشماری سال ۱۳۹۵ پدیده‌ی مهاجرت از نوار جنوبی و مرکز ایران را به سمت شمال کشور نشان می‌دهد اما مشخص شده که بین سالهای ۹۰ تا ۹۵ شهرهای کرج، اصفهان، مشهد، اراک، اهواز، قم، کرمانشاه، شیراز، تبریز و اسلامشهر به ترتیب ۱۰ شهر مهاجر فرست به تهران بوده‌اند و بالطبع شهر تهران هم مهاجران خود را به سمت شهرهای شمال کشور هدایت کرده است. «روزنامه‌ی دنیای اقتصاد» در مقاله‌یی نوشت: روند تغییرات حجم ساخت‌وساز مسکن در تهران و استانهای شمالی در حدود یک دهه‌ی اخیر، از وقوع مهاجرت دوم در بازار املاک به شکل تدریجی خبر می‌دهد.
بررسی این روند نشاندهنده‌ی تغییری معنادار در مقصد سرمایه‌های ساختمانی از سال ۹۰ به بعد است، به‌طوری‌که تمایل به سرمایه‌گذاری ساختمانی در شهرهای شمالی در برابر کاهش میل به ساخت‌وساز در تهران را به‌عنوان «ریزش» و «رویش» استانی در بازار ساخت‌وساز منعکس می‌کند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد» بررسی آمار صدور پروانه‌های ساختمانی در کشور، تهران و دو استان شمالی در حاشیه‌ی دریای کاسپین یعنی استانهای مازندران و گیلان از افزایشی چشمگیر در ساخت‌وساز در استانهای خوش آب‌وهوای شمالی در یک دهه‌ی اخیر حکایت دارد. برای اثبات این مدعا دو شاخص آماری وجود دارد. شاخص نخست به سهم ساخت‌وساز در تهران و استانهای شمالی از کل ساختوسازهای کشور در سالهای اخیر مربوط است که تصویری دقیق از تمایل به سرمایه‌گذاری ساختمانی در استانهای شمالی ارائه می‌کند. در سال ۹۱ سهم ساخت‌وساز در پایتخت از کل ساخت‌وساز کشور پنج درصد بود اما این میزان در سال ۹۸ به‌عنوان آخرین سالی که آمار سالانه‌ی پروانه‌های ساختمانی آن موجود و در اختیار است، به هشت درصد افزایش یافته است. ارقام مرتبط با ساخت و ساز نشاندهنده‌ی افزایش سرمایه‌گذاری ساختمانی در شهرهای شمالی در برابر کاهش ساخت‌وساز در تهران در پایان دهه‌ی اخیر نسبت به سالهای ۹۰ و ۹۱ است. پیام دوم این شاخص آماری را می‌توان از «برابر شدن تقریبی سهم ساخت‌وساز در تهران و دو استان شمالی از کل ساختوسازهای کشور» دانست. به طوری که تازه‌ترین آمار‌های موجود نشان می‌دهد سهم پروانه‌های ساختمانی صادر شده در تهران و دو استان ساحلی شمالی(گیلان و مازندران) از کل پروانه‌های صادر شده در شهرداریهای کشور در طول سال ۹۸ تقریباً برابر شده و یک واحد درصد با یکدیگر اختلاف دارند. این شاخص آماری به‌روشنی نشان می‌دهد که شهرهای شمالی به قطب جدید سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور تبدیل شده‌اند. شاخص آماری دیگر که شاهد این مدعا است و نشان می‌دهد ساخت‌وساز در شمال کشور مسیر رونق را در طول یک دهه‌ی اخیر طی کرده، مقایسه‌ی میزان ساخت‌وساز مسکن در سالهای شاخص این دهه است. حدود ۱۰ سال گذشته هرگاه بازار مسکن در شرایط رونق معاملات قرار داشته، میزان رونق ساخت‌وساز در شهرهای شمالی به‌مراتب بیشتر از تهران بوده و در شرایط رکود نیز به همین ترتیب، رکود عمیق‌تر ساخت‌وساز در تهران رخ داده و شدت رکود در شهرهای شمالی در زمینه‌ی ساخت‌وساز کمتر بوده است.
به‌عنوان مثال در سال ۹۲ که سال رونق معاملات مسکن در کل کشور بود، تهران با افزایش نقطه‌یی سه درصدی ساخت‌وساز روبه‌رو شد که یک رخداد طبیعی به دنبال رونق بازار مسکن است. اما افزایش ساخت‌وساز در دو استان شمالی یعنی مازندران و گیلان در آن مقطع زمانی به‌مراتب از تهران بیشتر بود، به‌طوری که در مازندران افزایش ۲۰ درصدی ساخت‌وساز نسبت به سال ۹۱ ثبت شد و در گیلان نیز میزان افزایش ساخت‌وساز به صورت نقطه‌یی (نسبت به سال پیش از آن) چهار درصد بود. این در حالی است که در کل کشور در سال ۹۲ نسبت به سال پیش از آن میزان ساخت‌وساز در مجموع بدون تغییر بود. به دنبال اتمام رونق معاملات در آن سال، وضعیت رکود در سال ۹۳ بر بازار مسکن حاکم شد اما در مقطع رکود نیز تغییرات ساخت‌وساز معنادار بوده است. در سال ۹۳ در کل کشور شاهد افت ۴۲ درصدی ساخت‌وساز نسبت به سال ۹۲ بودیم. در تهران نیز میزان افت ساخت‌وساز ۵۶ درصد بود، اما رکود ساخت‌وساز در فصل رکود معاملات در دو استان شمالی کم اثرتر بود، به‌طوری که افت ساخت‌وساز در مازندران ۳۸ درصد و در گیلان ۲۲ درصد ثبت شده است. بر این اساس اثرپذیری سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال رکود در دو استان شمالی نسبت به تهران به‌مراتب کمتر بوده است. سال ۹۸ نیز یکی دیگر از مقاطع زمانی شاخص در طول یک دهه‌ی اخیر است، چرا که با رکود معاملات مورد تاثیر جهش فوق‌العاده‌ی قیمت مسکن سپری شد. در واقع عمر رونق در سال ۹۷ بسیار کوتاه بود و به چند ماه بیشتر نرسید و به‌دنبال آن رکود سنگین معاملات بر بازار مسکن سایه انداخت. با این همه در سال ۹۸ در شرایطی که در تهران ساخت‌وساز افت ۱۴ درصدی را نسبت به سال ۹۷ تجربه می‌کرد و در کل کشور نیز افزایشی جزیی حدود چهار درصدی در ساخت‌وساز ثبت شده بود، در استان مازندران میزان افزایش نقطه‌یی ساخت نوساز ۳۲ درصد ثبت شد و در گیلان این میزان چهار درصد بود. آمار‌های یاد شده نشان می‌دهد که در ۱۰ سال اخیر در هر مقطعی که بازار مسکن دوره‌ی رونق را سپری کرده، رونق ساخت‌وساز در شمال کشور بیشتر از تهران و میانگین کشوری بوده و در هر مقطعی که بازار مسکن رکودی بوده، عمق و شدت رکود در تهران به‌مراتب بیشتر از استانهای شمالی مورد بررسی بوده است.
در همین راستا تغییرات معنادار در سال ۹۵ را نیز می‌توان رصد کرد. سال ۹۵ سال ثبات در بازار معاملات ملکی تهران و کل کشور بود و بر همین اساس میزان افزایش نقطه‌یی ساخت‌وساز در تهران هفت درصد بوده و در کشور در مجموع ساخت‌وساز نسبت به سال پیش از آن دو درصد افت کرده است. با این حال در همین سال تنها در استان گیلان با افزایش ۲۶ درصدی آمار پروانه‌های ساختمانی صادر شده روبه‌رو هستیم که از تمایل به سرمایه‌گذاری ملکی در استانهای ساحلی و گردشگری شمال کشور حتی در شرایط ثبات بازار ملک حکایت دارد. نکته‌ی مهم در مطالعه و بررسی آمار‌های یاد شده این است که بخشی قابل‌توجه از ساختوسازهای انجام شده در شهرهای شمالی به‌ویژه در دو، سه سال اخیر در بافتهای روستایی بوده و اصلاً در آمار پروانه‌های ساختمانی صادر شده‌ی شهرداریها درج و منظور نشده است. با وجود این حتی آمار رسمی ساخت‌وساز در شمال به تنهایی و بدون در نظر گرفتن ویلاسازیهایی که بدون دریافت پروانه و سپری‌کردن تشریفات قانونی صورت گرفته، بازهم گواهی می‌دهد که شهرهای شمالی به مقصد مهاجرت دوم ملکی تبدیل شده‌اند. مهاجرت اول به شهرهای شمالی به وسیله‌ی تقاضای خرید ملک صورت گرفت و در سالهای اخیر شاهد افزایش قابل توجه تقاضای خرید خانه در دو استان گیلان و مازندران بودیم. به دنبال شکل‌گیری مهاجرت اول که مورد تاثیر هفت علت رخ داد، مهاجرت دوم سرمایه‌گذاران ملکی و سازنده‌ها به شهرهای شمالی شکل گرفت که هم‌اکنون اثر آن در آمار‌های ساخت‌وساز منعکس شده است. بر این اساس گزاره‌های آماری روشنی که مهاجرت اول از سمت خریداران را به بازار املاک را تایید می‌کند نیز همچون تغییرات معنادار در «افزایش ساخت‌وساز» که گواهی بر مهاجرت دوم(مهاجرت سازنده‌ها به بازار املاک شمال) وجود دارد. این آمار‌ها مربوط به تغییرات معاملات ملکی و مقایسه وضعیت کشور، تهران و دو استان شمالی با یکدیگر است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد» در سال ۹۷ رونق معاملات ملکی در تهران و به دنبال آن در کشور آغاز شده است و پس از چند ماه رکود فراگیر معاملات مورد تاثیر جهش بیسابقه‌ی قیمت مسکن بر بازار مسکن سایه انداخت. در این سال معاملات مسکن در کل کشور افزایشی حدود ۱۵ درصدی را نسبت به سال ۹۶ تجربه کرد، اما در حالی‌که در تهران در مجموع تغییرات نقطه‌یی میزان معاملات منفی بود و خرید و فروش مسکن با افت ۲۵ درصدی روبه‌رو شد، در مازندران میزان معاملات رسمی انجام شده و ثبت‌شده ۱.۵ برابر معاملات سال ۹۶ بود. در گیلان نیز میزان معاملات نسبت به سال ۹۶ تقریباً دو برابر بود. بر پایه‌ی تازه‌ترین گزارش آماری منتشرشده‌ی مرکز آمار ایران که مربوط به تغییرات میزان معاملات در پاییز ۹۹ است، افزایش نقطه‌یی معاملات ملکی در کشور در پاییز ۹۹ نسبت به فصل مشابه سال ۹۸ حدود ۲۰ درصد بوده و این در حالی است که میزان معاملات در مازندران در این فصل نسبت به فصل مشابه سال پیش از آن حدود ۱.۵ برابر شده است. همچنین در گیلان میزان افزایش معاملات مسکن نسبت به پاییز ۹۸ حدود ۷۷ درصد بوده است. افزایش معاملات در استانهای شمالی در شرایطی رخ داده که تهران شاهد کمترین میزان معاملات بود و خرید و فروش در کف رکودی انجام شد، به‌طوری که تقریباً میزان معاملات مسکن تهران در پاییز ۹۸ نسبت به پاییز ۹۷ بدون تغییر بود. چه چیز‌هایی سبب شکل‌گیری مهاجرت اول و دوم به بازار املاک مازندران و گیلان شد و این دو استان را به قطب جدید ساخت‌وساز در کشور تبدیل کرد؟ «دنیای‌اقتصاد» هفت علت را برای توضیح این تغییرات تدریجی در یک دهه‌ی اخیر شناسایی کرده که پنج علت آن به مهاجرت تقاضای مصرفی ملک به شمال و دو علت به مهاجرت تقاضای سرمایه‌یی مربوط است.
نخستین دلیل به افزایش تمایل ساکنان شهرهای بزرگ به زندگی در شرایط مطلوب آب‌وهوایی شهرهای شمالی و محیط سبز و طبیعی آن مربوط است؛ تمایلی که در طول ۱۰ سال اخیر به‌تدریج شکل گرفته و هرچه زمان بیشتر گذشته، بر میزان این تمایل افزوده شده است. آلودگی هوا در شهرهای بزرگ و تراکم جمعیت در این شهر‌ها را هم می‌توان به‌عنوان دلیل دوم مهاجرت به شمال معرفی کرد. شدت آلودگی هوا در ابرشهر‌ها در طول یک دهه‌ی گذشته رو به افزایش بوده است و رفته‌رفته شهرهای بیشتری در کشور به جمع شهر‌هایی که به‌ویژه در نیمه‌ی سرد سال، هوای ناسالم دارند، پیوسته‌اند. این موضوع انگیزه‌یی برای مهاجرت به شهرهای شمالی به صورت موقت یا دائم را در بین کسانی که شرایطی مناسب برای این موضوع دارند، تقویت کرده است. سومین عامل موثر در افزایش مهاجرت به استانهای شمالی در یک دهه‌ی اخیر از ناحیه‌ی خریداران، تسهیل رفت و آمد به این شهر‌ها و کوتاه‌شدن زمان سفر با توجه به ساخت و تکمیل آزادراه‌هایی است که به این استانها متصل شده است. دلیلهای چهارم و پنجم مهاجرت ملکی به شمال به شرایط ویژه‌ی حاکم بر کشور در طول یکی، دو سال اخیر مربوط است؛ یکی اینکه طی یکسال و نیم گذشته با شیوع «کروناویروس» و قرنطینه‌های سراسری در برخی شهر‌ها و استانها که سفر را در برخی مقاطع محدود می‌کرد، گروهی از شهروندان به این فکر افتادند که خانه‌ی دوم، چه به شکل خرید و چه به شکل اجاره، در استانهای شمالی برای خود فراهم کنند. در واقع قرنطینه به نوعی زمینه‌ساز افزایش تقاضای سکونت در شهرهای شمالی شد و سازنده‌ها نیز این فرصت سرمایه‌گذاری را شناسایی کردند. موضوع بعدی تسری دورکاری در مشاغل مختلف بود که فراغت زمانی حاصل از آن، عملاً بر میزان تقاضای سکونت موقت در شهرهای شمالی افزود. علاوه بر پنج محرک یاد شده که زمینه‌ساز مهاجرت تقاضای مصرفی ملک به بازار شمال شد، دو محرک نیز موجب مهاجرت تقاضای سرمایه‌یی ملک به دو استان گیلان و مازندران شده است: نخست «انتظارات تورمی» در بازار‌ها از سال ۹۷ به بعد که سبب شد مقصد بخشی از سرمایه‌های ملکی، شهرهای شمالی باشد و دوم پیش‌بینی سرمایه‌گذاران از چشم‌انداز املاک «شمال» که مورد تاثیر افتتاح قطعاتی از آزادراه تهران- شمال است. تصوری که برخی از سرمایه‌گذاران ملکی از تاثیر آزادراه تهران – شمال بر تقاضای سکونت در این استان در سالهای آینده دارند، سبب سرمایه‌گذاری آنها در استانهای ساحلی شمال کشور شده است. به این ترتیب در مجموع هفت عامل عنوان شده به رکود کمتر و رونق بیشتر املاک شمال نسبت به تهران در طول یک دهه‌ی اخیر منجر شده است. از اعداد و ارقامی که بیان شد به خوبی بر می‌آید که سیل مهاجرت به شیبی بسیار تند به سمت استانهای شمالی است و دیری نخواهد پایید که غیربومیهای بسیاری را باید در استان گیلان ساکن ببینیم. یک بخش از این مهاجرت به مسوولان بر می‌گردد که به هر حال با مهاجرت به استانهای شمالی و خوش آب و هوا به ویژه استانهای گیلان و مازندران در طول سالهای گذشته به ویژه در دو سال اخیر باید فکری اساسی و جدی برای تامین زیرساختهای شهرهای استان و همچنین حفاظت از منابع طبیعی موجود و به ویژه کشاورزی استان بنمایند که قطعاً با کوچک شدن زمینهای کشاورزی و تغییر کاربری آنها به شدت مورد تهدید خواهد بود. کشاورزان به ویژه شالیکاران گیلانی نیز باید به این باور برسند که سودی از فروش زمینهای شالیزاری خود به غیربومیها نمی‌برند و نه تنها سود نمی‌برند بلکه با دست خود آینده‌ی این استان را با تهدیدی جدی روبه‌رو می‌کنند، تهدیدی که جا و عرصه را برای زندگی نوادگان آنها در استان گیلان به طور قطع، تنگ و تنگ‌تر می‌کند.
ذخیره نام، ایمیل و وبسایت من در مرورگر برای زمانی که دوباره دیدگاهی مینویسم.
