هاتفخبر – بررسیها دربارهی «فاصلهی زمانی» خانوارهای ایرانی تا کلید مسکن (صاحبخانه شدن) و همچنین «فشار اجاره بها» در سبد معیشت مستاجرها نشان میدهد که دو سال پیدریی مردم با افزایش شدید قیمت مسکن و اجارهبها در بیشتر شهرهای کشور به ویژه در مناطق شمالی همچون رشت روبهرو بودهاند.
هاتفخبر – بررسیها دربارهی «فاصلهی زمانی» خانوارهای ایرانی تا کلید مسکن (صاحبخانه شدن) و همچنین «فشار اجاره بها» در سبد معیشت مستاجرها نشان میدهد که دو سال پیدریی مردم با افزایش شدید قیمت مسکن و اجارهبها در بیشتر شهرهای کشور به ویژه در مناطق شمالی همچون رشت روبهرو بودهاند. «دنیای اقتصاد» در این باره نوشته است: شرایط دسترسی افراد به مسکن – چه برای خرید و چه برای اجاره – روز به روز مشکل و مشکلتر میشود و این موضوع حاکی از حاکم بودن وضعیتی غیرعادی بر بازار مسکن در سراسر کشور است. با احتساب میانگین قیمت خانه و درآمد سالانه در سال ۹۸ شاخص «طول انتظار برای صاحبخانه شدن» به ۲۲.۸ سال رسیده است. مفهوم این شاخص آن است که هر خانوار ایرانی از نظر «نرخ متعارف پسانداز» که حدود ۳۰ درصد درآمد است، میتواند پس از حداقل ۲۲ سال، صاحب یک واحد مسکونی ۱۰۰ مترمربعی شود. البته این شاخص با فرض ثابت ماندن قیمت مسکن یا برابری میزان افزایش دستمزدها با تورم سالانهی مسکن محاسبه شده که اگر مطابق روند گذشته، معمولاً به دلیل غفلت سیاستگذار از تعدیل به موقع توان خرید مسکن، این شاخص همواره افزایش یابد بر میزان مدت زمان خانهدار شدن نیز افزوده میشود. در بازار اجارهنشینها نیز بهطور میانگین ۲۷ درصد از مخارج ماهانهی مستاجرها برای اجارهبها هزینه میشود. ماراتن خانهدار شدن در تهران، نیم قرن طول میکشد. فاصلهی ایرانیها تا کلید مسکن در ۳۱ استان کشور نشان میدهد که درجهی سختی خانهدار شدن و تامین مسکن در مناطق مختلف چگوونه است. این سنجش بر اساس جدیدترین آمار و اطلاعات رسمی از درآمد و هزینههای خانوار در سال ۹۸ و دو شاخص مرتبط با تامین مسکن بر اساس این درآمد و هزینه است. «دسترسی به مسکن» و «سهم اجارهی مسکن از سبد هزینههای خانوار» دو شاخص جهانی هستند که در این سنجش برای ۳۱ استان کشور و شهر تهران بهطور مجزا محاسبه شده است. شاخص دسترسی به مسکن درجهی سختی خانهدار شدن به تفکیک استانها را مشخص میکند که در آن پنج استان با وضعیت قرمز معرفی شدهاند. شاخص دیگر نیز درجهی سختی تامین هزینههای مسکن اجارهیی را برای خانوارهایی که شرایط درآمدی آنها اجازهی خانهدار شدن را به آنها نمیدهد، بررسی میکند. به گزارش «دنیای اقتصاد» شاخصهای دسترسی به مسکن و سهم اجارهی مسکن از سبد هزینههای خانوار دو چراغ راهنما برای سیاستگذار بخش مسکن در جهان محسوب میشود؛ به این معنا که سیاستگذاران بر اساس اینکه این شاخصها تا چه حد در دامنهی طبیعی قرار دارند یا وضعیت غیرطبیعی و حتی بحرانی است، تصمیمات کلان خود در بخش مسکن را اتخاذ میکنند. در یکی، دو دههی اخیر این دو شاخص در کشور ما چندان مورد توجه و دقت متولیان بخش مسکن قرار نگرفته و در دورههایی که بهطور نسبی به وضعیت این شاخصها توجه شده نیز، صرفاً وضعیت بازار مسکن تهران و مستاجران تهرانی سنجش شده است؛ اما چنین سنجشی برای استانهای دیگر بهطور مدون و منظم منتشر نشده است. در مقطع کنونی نیز دو دستهی سیاست کلی در بخش مسکن در مرحلهی طراحی و اجرا قرار دارد. یکی از این سیاستها ناظر بر ساخت مسکن ارزان یا اصطلاحاً خانهسازی دولتی است که در قالب «طرح اقدام ملی مسکن» کلید خورده است و سیاست دیگر نیز پیشگیری از تکرار جهش قیمت مسکن و اجارهبها با استفاده از ابزارهای مالیاتی است. ویژگی مقطع زمانی کنونی این است که جهش کمسابقهی قیمت مسکن رخ داده است و ظرف یکسال ۹۸ میانگین افزایش سالانهی قیمت مسکن نزدیک ۶۰ درصد و در سال ۹۷ نیز حدود ۷۰ درصد بوده است. هر چند در سال ۸۸ میزان تورم سالانه مسکن بیش از ۸۰ درصد بود و آنچه در دو سال اخیر رخ داد، رکورد سال ۸۸ را تغییر نداده است، اما از آنجایی که در مقطع کنونی طی دو سال پیاپی قیمت مسکن و اجارهبها جهش پیدا کرد، وضعیت کنونی برای خانهاولیها و مستاجران بسیار بغرنج است. از طرفی نرخ افزایش نقطهیی بیش از ۱۰۰ درصدی مسکن در برخی ماههای دو سال اخیر نیز رخدادی بیسابقه ستکم از سال ۹۱ به بعد بوده است. میانگین افزایش اجارهبها در شهر تهران در سال ۹۸ حدود ۳۷ درصد بوده که اگرچه رقم قابل توجهی است، اما رکورد سال ۸۶ را که ۳۹ درصد افزایش اجارهبها ثبت شده، را جابهجا نکرده است. سنجش دو شاخص تعیینکنندهی وضعیت بازار مسکن در شرایط خاص کنونی از این بابت که سیاستگذار را برای اتخاذ تصمیم بهینه، راهنمایی میکند، اهمیتی ویژه دارد. در موضوع شاخص دسترسی به مسکن، دو شیوهی متداول محاسبه وجود دارد. یک محاسبه بر اساس اختصاص ۱۰۰ درصد درآمد خانوار به موضوع خرید مسکن است که بهعنوان شاخص دسترسی به مسکن در جهان شناخته میشود.در این شاخص مشخص میشود با فرض محال اختصاص همهی درآمد خانوار به بخش مسکن، چند سال طول میکشد تا خانوار صاحبخانه شود. در عین حال این شاخص با نرخ طبیعی پسانداز که معادل یکسوم درآمد خانوار در نظر گرفته میشود نیز، قابل محاسبه است. در شکل دوم، شاخص طول زمانی انتظار برای صاحبخانه شدن براساس تجهیز مالی متعارف خانوارها در سراسر جهان برآورد میشود.این شاخص براساس دادههای آماری مربوط به درآمد و هزینهی خانوار در کشور در یکسال ۹۸ در فرض اختصاص ۱۰۰ درصد درآمد به خانهدار شدن، هشت سال و ۷ ماه محاسبه شده است. این در حالی است که اگر نرخ طبیعی پسانداز برای محاسبهی این شاخص مبنا قرار گیرد، حدود ۲۲.۵ سال زمان میبرد تا خانوار بتواند خانهی ملکی داشته باشد. سال ۹۸ درآمد هر خانوار در سراسر کشور به طول میانگین ۵۴ میلیون تومان بوده است که پسانداز ۱۸ میلیونی از این درآمد مبنای محاسبه قرار گرفته است. آنچه در کشورهای اروپایی و آمریکایی بهعنوان شکل متعارف این نرخ درنظر گرفته میشود، ۱۰ سال است. به این معنا که اگر خانوار بیش از ۱۰ سال زمان برای خانهدار شدن با سطوح درآمد فعلی نیاز داشته باشد، وضعیت بازار مسکن را غیرعادی و درجهی سختی خانهدار شدن را بالاتر از محدودهی مجاز تلقی میکنند و با وضع سیاستهای مرتبط با تقویت قدرت خرید مسکن در بالاترین سطح، برای بهبود شرایط بخش مسکن ورود میکنند.برای این منظور کشورهای جهان عموماً روی دو موضوع متمرکز میشوند؛ نخست اعطای تسهیلات خرید با قدرت بالا برای پوشش حداقل ۵۰ درصد از قیمت مسکن است؛ به شکلی که تسهیلات گیرنده استطاعت بازپرداخت اقساط وام را داشته باشد. موضوع دوم نیز که به شکل همزمان با راهکار اول بهکار گرفته میشود، تحریک سرمایهگذار ساختمانی برای عرضهی مسکن در سطح کف نیاز سالانه مسکن جامعه است. دادههای یاد شده به روشنی نشان میدهد وضعیت کشور در بخش مسکن غیرادی است و دورهی انتظار بیش از ۲۲ ساله برای خانهدار شدن، از محدودهی معقول بسیار فراتر رفته است. این محاسبات برای تعیین درجهی سختی خانهدار شدن براساس مساحت ۱۰۰ مترمربعی یک واحد مسکونی صورت گرفته است. هرچند در استانهای مختلف ممکن است میانگین متراژ مورد تقاضای خریداران مسکن متفاوت باشد، اما گزارش مرکز آمار حاکی است، میانگین مساحت مسکن در معاملات کل کشور در یکسال گذشته ۱۰۵ مترمربع بوده است. قیمت فروش یک واحد مسکونی ۱۰۰ مترمربعی در کشور در سال ۹۸ بهطور میانگین ۴۱۱ میلیون تومان و در شهر تهران یک میلیارد و ۳۳۰ میلیون تومان بوده است. در این بین وضعیت شاخص دسترسی به مسکن در ۱۰ استان به مراتب رنجآورتر از دیگر نقاط کشور است. این استانها شامل تهران، مرکزی، اصفهان، آذربایجان شرقی، قم، خراسان رضوی، البرز، فارس، قزوین و گیلان است. در شهر تهران هماکنون وضعیت شاخص دسترسی به مسکن با احتساب اختصاص ۱۰۰ درصد درآمد خانوار به خرید مسکن، طول دورهی انتظار خانهدار شدن ۱۶ سال و ۴ ماه محاسبه شده است.این در حالی است که با در نظر گرفتن نرخ طبیعی پسانداز خانوارها این مدت ۴۹ سال خواهد بود؛ به این معنا که اگر یک خانوار تهرانی در شرایط ثابت و اصطلاحاً گلخانهیی که در آن قیمت مسکن مشمول تورم نشود یا نرخ تورم مسکن با افزایش درآمد خانوار برابر باشد، یکسوم درآمد سالانهی خود را پسانداز کند، نیم قرن طول میکشد تا بتواند یک واحد آپارتمان مسکونی خریداری کند.این در حالی است که در بیش از دو دههی اخیر، تغییرات بلندمدت تورم حکایت از افزایش ماهانه ۲۱ درصدی قیمت مسکن در شهر تهران در این مدت بهطور میانگین داشته است و حساب کردن روی شرایط گلخانهیی با وجود این سابقه، معقول به نظر نمیرسد. بهترین وضعیت این شاخص در شهر تهران از سال ۸۴ به بعد، دقیقاً در سال ۸۴ ثبت شده که زمان انتظار خانهدار شدن با فرض نرخ طبیعی پسانداز ۲۲ سال بوده است. این شاخص همچنین در سال ۸۸ معادل بیش از ۲۶ سال بوده و به تدریج افزایش یافته تا اینکه با پشت سرگذاشتن دورههای جهش متوالی قیمت مسکن در طول دو سال اخیر، به حدود نیم قرن رسیده است. پس از شهر تهران که با پسانداز بیش از ۱۶ ساله ۱۰۰ درصد درآمد خانوار، خرید مسکن میسر است، استان مرکزی با دورهی انتظار هفت سال و پنج ماه، اصفهان با هفت سال و سه ماه و آذربایجان شرقی و قم هر یک با هفت سال، در مراتب بعدی شاخص دسترسی به مسکن قرار دارند و وضعیت نامساعدی را تجربه میکنند. البته در ارتباط با استانهای دیگر به جز ۱۰ استانی که وضعیت نامطلوبی دارند، یک گزاره باید مورد توجه قرار گیرد؛ اینکه بسیاری از طرفین معاملات مسکن در این استانها تمایلی به ثبت اطلاعات معاملات خود در سامانهی رهگیری معاملات ندارند و در نتیجه دادههای قیمتی واقعی در محاسباتی که مرکز آمار دربارهی قیمت مسکن در این استانها انجام میدهد، به اندازهی کافی در دسترس نیست. به همین دلیل ممکن است در محاسبهی شاخص دسترسی به مسکن بر اساس دادههای مرکز آمار، استانهایی وجود داشته باشد که دورهی انتظار خانهدار شدن در آنها زیر سه سال باشد؛ در حالی که در واقعیت چنین نیست.نکتهی دیگر دربارهی محاسبهی شاخص دسترسی به مسکن، این است که در ارتباط با استان تهران وضعیت شاخص به مراتب بهتر از شهر تهران ارزیابی شده است. دلیل این است که بسیاری از ساکنان شهرهای اطراف تهران، در کلانشهر مادر مشغول به کار هستند و در نتیجه سطح درآمد آنها با سطح درآمد شهروندان تهرانی یکسان است. آنها در واقع جمعیت روز تهران هستند که درآمد خود را در این شهر کسب میکنند و در عین حال هزینههای سکونتشان بابت استقرار در حومه، به مراتب کمتر است. طبعاً این واقعیت روی ارقام محاسبهی شاخص دسترسی به مسکن در این استان بیتاثیر نبوده است. ارزش اطلاعات بهدستآمده از این شاخص این است که مشخص میکند سیاستگذار باید در «طرح اقدام ملی مسکن» کدام استانها را در اولویت اجرای طرحهای ویژهی مسکنسازی دولت قرار دهد. طبیعی است با توجه به محدودیتهایی که دولت برای اجرای طرح خانهسازی ارزان با آن روبهرو است و مشکلاتی همچون کمبود زمین مرغوب، زمان اندک و هزینههای فراوان اجرای پروژههای یاد شده، اولویتبندی پروژهها اهمیت مضاعفی دارد. در عین حال دولت باید بداند اگر تسهیلات قدرتمندی به کمک متقاضیان مسکن بیاید، شرایط یکباره به نفع بهبود بخش مسکن تغییر میکند. در حقیقت چیزی که میتواند این ماراتن و فاصلهی زمانی تا خانهدار شدن را کوتاه کند، تعدیل واقعی و موثر سقف تسهیلات مسکن متناسب با وضعیت قیمت فعلی و میزان درآمد خانوارها است. در ارتباط با شاخص مربوط به سنجش دشواری تامین مسکن اجارهیی برای مستاجران نیز میانگین نرخ اجارهبها در سال ۹۸ و نیز هزینههای سالانه خانوارها در این سال به تفکیک ۳۱ استان مدنظر قرار گرفته است. بهطور میانگین در کشور ۲۷ درصد از هزینهی سالانه خانوارها صرف تامین مسکن اجاری میشود. این رقم در تهران حدود ۵۶ درصد است و این یعنی وضعیت شهر تهران به مراتب بغرنجتر از میانگین کشوری بوده و هر خانوار بیش از نصف هزینههای ماهانه خود را صرف پرداخت اجارهبها میکند. در سایر استانها به جز تهران نیز حدود ۲۰ درصد از هزینه هر خانوار اجارهنشین به پرداخت اجارهبها اختصاص دارد.در این محاسبات مساحت میانگین آپارتمان مسکونی مستاجران ۷۵ مترمربع پیشبینی شده است. بر این اساس میانگین اجارهبهای ماهانه پرداختی از سبد هزینههای خانوارهای مستاجر در تهران طی سال گذشته سه میلیون و ۳۷۵ هزار تومان و در کشور یک میلیون و ۸۰ هزار تومان بوده است. این در حالی است که میانگین هزینههای ماهانه هر خانوار تهرانی بهطور کلی حدود شش میلیون تومان در پایتخت و حدود سه میلیون تومان در دیگر استانها برآورد شده است.
ذخیره نام، ایمیل و وبسایت من در مرورگر برای زمانی که دوباره دیدگاهی مینویسم.
